Catégorie : Actualité littéraire et juridique

 A la suite de notre article sur le rôle des agents immobiliers dans le dernier numéro de Foyers Ardents, je voudrais apporter une précision à la suite d’un arrêté ministériel entré en vigueur le 1^er avril 2017,  visant à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Avec cette loi, les agents immobiliers sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués, toutes taxes comprises,  des prestations qu’ils assurent, liés à la vente ou la location des biens, et d’indiquer, quel que soit le support de publicité  utilisé :

Le prix de vente du bien, comprenant obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur, étant exprimé à la fois honoraires inclus et exclus.

Ce prix ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

Il doit être précisé à qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction.

Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur du bien entendue hors honoraires. Ce montant est précédé de la mention « Honoraires ».

Actuellement alors que ce texte est en vigueur il n’est malheureusement pas rare de voir encore des prix F.A.I (c’est-à-dire frais d’agence inclus) sans distinction du prix et de la commission de l’agent.

Lorsque la commission est à la charge du vendeur, cela veut dire que l’acquéreur paiera les « frais de notaire » qui sont en grande partie des taxes fiscales sur le montant de la commission de l’agence comprise. Autrement cela viendra gonfler les frais qu’il a à supporter.

C’est pour cette raison que la plupart du temps la commission de l’agence est à la charge de l’acquéreur.

Tout cela est à prendre en considération, pour bien se renseigner afin d’éviter des mauvaises surprises pour faire une offre de prix qui rentre dans votre budget global.

                                                                                                                     Elisabeth du Sorbier

 

             Avec la fin de l’année scolaire, certains d’entre nous peuvent être amenés à déménager, et donc souhaiter acquérir un logement ou vendre le leur.

Deux possibilités s’offrent à nous :  un contact direct entre particuliers par l’intermédiaire de très nombreux sites internet  ou une délégation à un agent immobilier.

            Voici quelques éclairages sur ce qu’il est alors bon de savoir.

            Tout d’abord l’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle dite « transaction immobilière » délivrée par la Préfecture (mentionnée sur tous les documents qu’il présente). Il intervient généralement à la demande du vendeur qui lui a confié un bien, et se charge donc des publicités et des visites. Cela fait l’objet d’un acte écrit : le mandat de vente. Celui-ci doit comporter diverses mentions obligatoires : le numéro d’enregistrement, la durée du mandat, les conditions dans lesquelles il peut être dénoncé, le numéro de carte professionnelle de l’agent immobilier ainsi que sa caisse de garantie, les conditions dans lesquelles il devra rendre ses comptes, la description du bien à vendre et le prix, enfin le montant de la commission et le nom de celui qui la paiera.

            Le mandat est exclusif quand seul l’agent auprès duquel le bien a été confié peut le présenter. Sa durée ne peut excéder trois mois et il peut être dénoncé à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception et préavis de quinze jours. Cette formule peut paraître contraignante mais généralement l’agent immobilier est plus motivé car il n’a pas de concurrence à redouter.

Cela veut dire par contre que le propriétaire, ne peut pendant ce temps, avec ce type de mandat trouver lui-même un acquéreur. Si le cas se présente, il doit obligatoirement présenter cet acquéreur potentiel à l’agent immobilier.

            L’agent a alors  des engagements bien précis : compte rendu après chaque visite, obligation de passer un certain nombre d’annonces dans la presse, affichage du bien en vitrine.

A l’inverse un mandat simple, permet au vendeur de confier le bien à vendre à plusieurs agences en même temps et de se réserver la possibilité de trouver lui-même un acheteur. Attention dans ce cas à ne pas mettre le bien dans trop d’agences. En effet à vouloir trop le présenter à la vente, le risque est de le « griller ». A être trop vu, les potentiels acquéreurs peuvent soupçonner un gros défaut ou un prix trop élevé, avec un phénomène de saturation qui nuira au bien au lieu de lui servir.

Le choix le plus judicieux semble être de proposer le bien dans une agence locale en même temps que dans une agence nationale. Il sera aussi logique de ne pas avoir de distorsion trop importante entre les agences quant au prix et à la commission.

Une solution  intermédiaire est celle d‘un mandat exclusif où le vendeur se réserve la possibilité de vendre lui-même le bien, le mandat doit alors le préciser.

Conseil : lorsque la vente se conclut, ne signez pas de compromis (ou promesse) de vente avec l’agent immobilier mais chez un notaire.

 En effet les agents ne sont pas des professionnels du droit mais plus souvent des commerciaux, et ne sont pas responsables juridiquement de la rédaction de l’acte.  Cette étape est très importante car c’est là que se fait l’accord des volontés sur le bien et son prix, en vue de la régularisation ultérieure de l’acte de vente.

Il y a donc bien des points importants à voir qui, bien cernés, déboucheront sur une vente sans problèmes. Seul votre notaire a les compétences et connaissances nécessaires pour vous garantir cette tranquillité en ayant vu en amont les vœux de chacun.

                                                                                         Elisabeth du Sorbier

Dans le numéro précédent de Foyers Ardents, la page juridique portait sur l’achat d’un véhicule d’occasion, voyons ce qu’il en est, cette fois-ci des assurances.

L’assurance d’un véhicule à moteur est obligatoire, et si cela paraît évident pour une voiture, sait-on que cela vaut aussi pour votre vieux tracteur qui peut aller sur la route, ou la tondeuse à gazon autoportée. A propos du vieux tracteur il faut un permis spécial si vous n’êtes pas agriculteur.

Eh oui, si vous devez faire les bordures chez vous le long de la route ou y atteler une petite remorque pour vous déplacer quelque peu, cette tondeuse n’est pas couverte par votre assurance habitation.

Elle nécessite une assurance particulière. Bien sûr vous ne pouvez coller votre vignette assurance sur un pare-brise inexistant, mais en cas de dommage, si cet engin n’est pas assuré spécialement, l’assureur vous enverra paître…

Par contre, il n’y a aucune obligation d’être assuré pour la maison dont on est propriétaire, ce que l’on appelle l’assurance multirisque habitation. C’est bien sûr mieux en cas de problème, mais vous pouvez choisir aussi d’être « votre propre assureur » : c’est vous qui financièrement (à voir comment) mettez de l’argent de côté pour le jour où… En clair vous ne comptez que sur vos propres forces.

Mais si vous êtes locataire, alors cette assurance devient obligatoire car vous devez garantir les risques dont vous avez à répondre comme locataire, vis-à-vis du propriétaire. C’est l’assurance « garantie des risques locatifs ».

Attention, tous les contrats commercialisés sous l’appellation « multirisque habitation » ne comportent pas les mêmes garanties. Faites-vous donc bien expliquer lesquelles, surtout si vous devez comparer les offres de plusieurs assureurs, certains en outre refusant d’assurer certains biens hors normes.

N’hésitez pas à songer à réviser vos contrats automobile ou habitation régulièrement car vous aurez pu bénéficier au départ de prix attractifs type « nouveaux clients », qui le deviendront beaucoup moins avec le temps (vos primes augmentant régulièrement et sensiblement) alors que vous pourriez trouver moins cher ailleurs. Pour cela n’attendez pas la dernière minute car ces contrats se renouvellent par tacite reconduction (c’est à dire tant que l’on ne les dénonce pas), regardez donc leur échéance et anticipez votre étude de marché, pour pouvoir résilier votre contrat devenu inintéressant, dans le temps.

En outre pour pratiquer certaines activités de loisirs, vous devez être assuré et justifier chaque année de l’assurance couvrant cette activité, comme la chasse, la plongée sous-marine, mais pas le ski…

Elisabeth du Sorbier

 

Acheter une voiture d’occasion

             Il faut remplacer la voiture au sortir de l’hiver ou en envisager une pour un enfant étudiant lors d’un stage. Vous pensez avoir trouvé celle qui vous conviendra, mais il peut vous être utile de connaître certains points sur l’achat d’une voiture d’occasion.

            Celui-ci doit obligatoirement être constaté par écrit.

            S’il s‘agit d’un achat à un professionnel, cela peut prendre la forme d’un bon de commande.

            A ce  sujet, l’achat de véhicules à plaques rouges en « TT » est très intéressant. Il s’agit de véhicules neufs, achetés juste pour l’été en général par des français résidents à l’étranger. Le kilométrage est peu élevé et le prix par rapport au neuf abattu de 30% environ, pour un véhicule ayant très peu roulé.

            Le bon de commande doit mentionner, en plus de ce qui serait indiqué pour un véhicule neuf, l’indication du mois de l’année de la première mise en circulation et le kilométrage total parcouru depuis la première mise en service. A défaut il sera indiqué la mention « non garanti ».

            S’il s’agit d’une vente entre particuliers, ce document écrit est alors « un certificat de cession » établi sur papier libre, ou mieux au moyen d’un formulaire téléchargé sur internet : siv.interieur.gouv.fr/

            Il doit être rédigé en trois exemplaires, un pour le vendeur, un pour l’acheteur et un à renvoyer ou déposer en préfecture.

            En outre, le vendeur, professionnel ou particulier doit vous remettre :

• Un certificat de situation administrative établi depuis moins d’un mois, délivré en préfecture ou sur le site internet mentionné plus haut.
• Un certificat de non-gage, destiné à vérifier que le véhicule n’étant pas gagé, sa vente est possible, là aussi voir internet.
• Et lorsque la voiture a plus de quatre ans, l’attestation d’un contrôle technique de moins de six mois, avec celui de la contre visite éventuellement (moins de deux mois). La délivrance par la préfecture de la carte grise au nouveau propriétaire ne peut se faire sans ce document.

            Le vendeur remet à l’acheteur, une fois la vente conclue, la carte grise du véhicule portant la mention vendue le… et l’heure, suivie de sa signature. L’indication de l’heure sert à ne pas incomber au vendeur des infractions du fait de l’acquéreur…

            Cette carte grise modifiée est valable un mois, le temps que la préfecture délivre à l’acheteur une nouvelle carte grise à son nom. Cette demande doit être faite dans le mois qui suit l’achat de la voiture. Celle-ci se voit attribuer un numéro d’immatriculation à vie, si elle était sous le régime des anciennes plaques.

                Il faut aussi assurer votre voiture, et le mieux est de contacter votre assureur avant l’achat, ne serait-ce que pour avoir une idée du coût.

            Le coût de l’immatriculation d’une voiture est aux frais de l’acheteur, il dépend principalement du nombre de chevaux fiscaux du véhicule, sachant que le prix unitaire du cheval fiscal est déterminé par les régions. Ainsi il sera plus cher en région PACA (Provences Alpes Côte d’Azur…) Vous pouvez aussi le calculer avec internet sur le site : http://www.carte-grise.org/tarifs_cheval_fiscal_par_region.htm.

            Savez-vous qu’outre les sites d’annonces et les garages, les commissaires-priseurs vendent aussi des voitures d’occasion à des prix souvent très intéressants, lors de saisies ?

            Alors, bonne route !                                                            Elisabeth du Sorbier

Le chèque emploi service » peut rendre bien des services…

                 Laquelle d’entre nous n’a pas rêvé un jour de fatigue d’avoir un peu d’aide pour la tenue de la maison, un soutien pour les devoirs des enfants, ou pour le jardin, de façon régulière ou occasionnelle, à moduler selon ses besoins ?
Le chèque emploi service permet d’employer une personne pour une aide ponctuelle, sans avoir de bulletin de salaire à faire, sans s’empêtrer dans les cotisations patronales ou salariales, et sans avoir à la licencier quand on ne l’emploie plus.

Les avantages fiscaux sont les suivants :

Les dépenses d’emploi d’un salarié à domicile (CESU) vous sont remboursées à 50% sous forme de crédit ou de réduction d’impôts (impôt sur le revenu) dans la limite de 12.000 € + 1500 € par personne à charge de votre foyer (dans la limite globale de 15.000 €). Au maximum le crédit ou la réduction d’impôts peuvent donc se monter à 50% x 15.000 € = 7.500 € soit 625 € par mois.

Différence entre crédit d’impôts et réduction d’impôts : Continuer la lecture de « CESU ou Chèque emploi service »