Catégorie : Actualité littéraire et juridique

           Nous avons laissé le projet de loi une fois celui-ci voté l’hiver dernier par l’Assemblée nationale. Il est temps de présenter une appréciation critique de la réforme avant de reprendre le fil de la discussion de celle-ci au Parlement.

 

Appréciation critique de la réforme

 

           Le remplacement du régime de simple déclaration par un régime d’autorisation préalable très encadrée appelle des critiques de principe fondées tant sur le droit naturel que sur le droit positif.

  Parmi les arguments de doit naturel se trouve le principe selon lequel les parents sont les premiers éducateurs de leurs enfants. La liberté dont disposent les parents dans ce domaine est un droit qu’ils tiennent de Dieu lui-même devant qui ils devront répondre de la façon dont ils l’ont utilisée. La fonction de l’Etat est de compléter, voire le cas échéant de suppléer, le rôle d’éducateurs dévolu aux parents. Ce principe de la liberté parentale de choisir le mode d’éducation de leurs enfants ne doit pas être la victime expiatoire de l’incapacité de la laïcité à combattre les abus d’une religion conquérante. En outre, cette liberté préserve les familles de toute dérive vers le totalitarisme. Les régimes totalitaires commencent toujours par enlever les enfants à leurs parents pour les faire éduquer par l’Etat. Enfin, l’Etat peut suppléer les parents dans leur rôle d’éducateur mais les éventuelles carences de ceux -ci ne peuvent être présumées.

  Le droit positif vient, une fois n’est pas coutume, au secours du doit naturel. La liberté d’enseignement est une liberté protégée par la Constitution en tant que principe fondamental reconnu par les lois de la République. Il en résulte que son exercice ne peut être soumis à une autorisation administrative. En droit international, la liberté d’enseignement est reconnue par la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne, la Déclaration universelle des droits de l’homme et la Convention européenne des droits de l’homme. Or, depuis 1946, les traités l’emportent sur le droit interne de la France.  Dans une décision rendue le 19 juillet 2017, le Conseil d’Etat a jugé que le principe de la liberté d’enseignement implique la possibilité de créer des établissements hors de tout contrat avec l’Etat tout comme le droit des parents de choisir pour leurs enfants des méthodes alternatives à celles proposées par le système scolaire public, y compris l’instruction au sein de la famille.

  Plus généralement, la mesure d’interdiction de l’instruction dans la famille est inscrite dans un projet de loi destiné à lutter contre le séparatisme islamique alors que le lien entre les deux n’a jamais été établi. Même si l’interdiction faite aux parents d’invoquer à l’appui de leur demande d’autorisation leurs convictions philosophiques, politiques ou religieuses a été retirée du texte, celles-ci ne pourront cependant pas être invoquées car seul l’intérêt supérieur de l’enfant, apprécié par l’administration selon des critères que la loi n’a pas fixés, pourra justifier une telle demande. Le quatrième cas de dérogation à l’interdiction de l’école à la maison, la situation particulière de l’enfant motivant le projet éducatif, est particulièrement flou. Enfin, la généralité de la mesure d’interdiction qui s’applique de façon uniforme aux enfants âgés de 3 à 16 ans encourt la critique. 

 

L’examen par le Sénat 

 

  Le Sénat a examiné le texte en commission en mars, puis en séance publique du 30 mars au 12 avril 2021. Il a souhaité trouver un point d’équilibre entre lutte contre le séparatisme et liberté d’enseignement. Il a considéré que le texte remettait en cause la liberté de l’enseignement et que les objectifs que le gouvernement s’est fixé pour lutter contre le séparatisme auraient pu être atteints en utilisant pleinement les dispositifs existants.  S’il a supprimé du projet de loi les dispositions relatives à l’interdiction de l’instruction en famille et maintenu le régime actuel de la déclaration, le Sénat a renforcé les mesures de contrôle.  Les parents condamnés pour infractions sexuelles ou pour violence ne pourront exercer l’instruction en famille. Celle-ci sera également interdite en cas d’absence de déclaration ou de déclaration frauduleuse. Les personnes chargées de cette instruction devront présenter dans leur déclaration les modalités d’organisation de cette instruction et l’enseignement ainsi dispensé devra l’être principalement en français. Enfin, seuls des inspecteurs académiques spécialement formés pour ce mode d’instruction pourront exercer le contrôle pédagogique prévu par la législation.         

 

L’échec de la commission mixte paritaire et le vote final du texte le 23 juillet

 

  Les deux assemblées du Parlement ayant voté des textes différents, le gouvernement a décidé de provoquer la création d’une commission mixte paritaire composée de sept députés et de sept sénateurs chargée de trouver un compromis sur le contenu du projet de loi. La commission mixte paritaire s’est réunie le 12 mai et a vite constaté que les positions des deux assemblées étaient trop divergentes pour que puisse se dégager un accord.

Le texte est revenu à l’Assemblée nationale qui l’a examiné en séance publique du 28 juin au 2 juillet 2021. Ce fut en quelque sorte une seconde lecture au rabais, le gouvernement n’était pas représenté par le ministre de l’intérieur qui avait préparé et porté la réforme. Sur les dispositions concernant l’enseignement, le ministre de l’éducation nationale n’a assuré qu’un service minimum et une secrétaire d’Etat à la notoriété encore en devenir, Nathalie Elimas, en soutenait, assez faiblement d’ailleurs, la discussion. Les débats ne présentaient, il est vrai, guère d’intérêt, la majorité La République en marche ayant décidé, sur l’instruction en famille comme sur presque toutes les dispositions du projet, de revenir au texte qu’elle avait voté en février, sans tenir compte des apports du Sénat, et d’opposer une fin de non-recevoir aux amendements présentés par les députés de l’opposition. 

  Le Sénat a examiné le texte le 20 juillet. Prenant acte du vote par les députés d’un texte ignorant sa contribution au débat, les sénateurs ont rejeté en bloc le projet de loi. Le gouvernement a demandé à l’Assemblée nationale de statuer définitivement et celle-ci a le 23 juillet, dans l’indifférence générale, entre deux lectures du projet de loi sur le covid, voté à nouveau le texte qu’elle avait adopté le 2 juillet.     

 

La saisine du Conseil constitutionnel

 

  Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 13 août 2021. Il n’a statué que sur les dispositions dont il avait été saisi par les parlementaires, ce qui lui a permis de ne pas se prononcer, au moins à ce stade, sur le renforcement du contrôle de l’Etat sur les écoles hors contrat et les associations cultuelles. Sur l’instruction en famille, il a considéré que la loi était conforme à la Constitution dans la mesure où il ne s’agit pas, selon lui, d’une liberté fondamentale, protégée au même titre que la liberté d’enseignement, mais d’une modalité de mise en œuvre de l’instruction obligatoire. Il a toutefois émis des réserves d’interprétation : le recours à cette technique juridique lui permet de ne pas censurer une loi tout en en donnant l’interprétation que devront suivre l’administration et les tribunaux. Le Conseil constitutionnel a ainsi interprété la loi pour limiter le pouvoir d’appréciation des rectorats saisis d’une demande de dérogation en vue d’assurer l’école à la maison : ceux-ci ne pourront, pour fonder leur décision,  que vérifier la capacité des personnes responsables de l’enfant à donner à celui-ci le socle commun de connaissances, de compétences et de culture prévu par la législation et s’assurer que le projet éducatif d’instruction en famille comporte les éléments essentiels de l’enseignement et de la pédagogie adaptés aux capacités et au rythme d’apprentissage de l’enfant. Un décret devra préciser la procédure à suivre par les rectorats conformément à cette interprétation donnée par le Conseil constitutionnel. Cette décision, plus politique que juridique, ne rend pas bonne une loi qui reste mauvaise mais en réduit les effets les plus pervers.  Le combat mené n’aura pas été complètement vain.   

 

Thierry de la Rollandière

 

           La question peut a priori sembler surprenante, voire un peu décalée, puisqu’à plusieurs reprises en 2020, pour une durée de plus de deux mois, et pour de plus brèves périodes en 2021, l’Etat a décidé la fermeture des écoles et demandé aux parents d’assurer eux-mêmes l’instruction de leurs enfants. Cette situation exceptionnelle, due à la crise sanitaire, marque quand même la reconnaissance du rôle de premiers éducateurs dévolu aux parents, l’école n’agissant en principe que par délégation de ceux-ci.   

 

  L’interdiction de l’école à la maison a été annoncée par Emmanuel Macron dans son discours des Mureaux d’octobre 2020 et présentée comme la mesure phare de son plan de lutte contre le séparatisme islamique. Le président a même placé cette réforme au même niveau que les lois votées en 1882 et 1884 à l’initiative de Jules Ferry pour créer l’école primaire laïque et obligatoire de 6 à 14 ans. Au moins la III^ème République avait-elle préservé la liberté des parents de donner eux-mêmes l’instruction à leurs enfants.

Cette mesure a été votée à l’Assemblée nationale dans le cadre du projet de loi confortant le respect des principes de la République le 16 février 2021. Ce fut la mesure la plus discutée par les députés, son examen a duré près d’une journée entière et le gouvernement a dû faire des concessions – assez limitées en réalité – pour surmonter les réticences de quelques-uns des élus de sa majorité. Le Sénat a repoussé la réforme lorsqu’il a examiné le projet de loi en avril 2021. La commission mixte paritaire, composée de sept députés et sept sénateurs, n’a pu concilier, lorsqu’elle s’est réunie le
12 mai 2021, les positions opposées des deux assemblées. Une nouvelle lecture dans chacune d’entre elles, probablement en juillet, précèdera un ultime vote par l’Assemblée nationale. Parmi les dispositions de la loi qui seront soumises à l’appréciation du Conseil constitutionnel, l’interdiction de l’instruction en famille figurera en bonne place. La décision du Conseil sera très attendue pour connaître toute la portée de la protection constitutionnelle de la liberté de l’enseignement : en effet, aucune des lois ayant encadré la possibilité pour les parents de donner l’instruction à leurs enfants ne lui a été déférée.     

Un bref rappel de l’état du droit existant précèdera une présentation des dispositions du projet de loi du gouvernement sur l’instruction en famille et l’examen des positions respectives de l’Assemblée nationale et du Sénat. Une appréciation critique de la réforme conclura le présent article.  

 

L’état du droit

  Le code de l’éducation affirme dans le premier de ses articles le droit de l’enfant à l’éducation qui doit lui permettre de développer sa personnalité, son sens moral et son esprit critique, de s’insérer dans la vie sociale et professionnelle, de partager les valeurs de la République et d’exercer sa citoyenneté. Le même code définit le droit de l’enfant à l’instruction qui, en plus de l’éducation, a pour objet de garantir l’acquisition des éléments fondamentaux du savoir. Il y aurait sûrement beaucoup à dire sur ce mélange des genres mais ce n’est pas l’objet de cet article. L’instruction est donnée par priorité dans les établissements d’enseignement bien qu’elle puisse être aussi donnée dans les familles.      

  Les familles qui font le choix de donner l’instruction à leurs enfants, et la question devrait se poser d’autant plus souvent que l’âge à partir duquel la scolarité obligatoire a été abaissé en 2019 de six à trois ans, doivent le déclarer chaque année à la mairie et à l’académie. L’absence de déclaration est pénalement sanctionnée. Des contrôles sont prévus : un contrôle administratif par le maire, chaque année puis tous les deux ans, doit lui permettre de s’assurer des raisons avancées par la famille pour justifier un tel choix et de vérifier qu’il est donné aux enfants une instruction compatible avec leur état de santé ; un contrôle pédagogique effectué par l’académie, en principe chaque année, porte sur la réalité de l’instruction dispensée, ainsi que sur les acquisitions de l’enfant et sa progression. Lorsque les résultats du contrôle pédagogique sont jugés insuffisants, un second contrôle est organisé et, si celui-ci est considéré comme défectueux, l’inspection académique peut mettre en demeure les parents d’inscrire leur enfant dans un établissement d’enseignement public ou privé.      

    

Le projet de loi du gouvernement

  L’article 21 du projet de loi confortant le respect des principes de la République pose le principe de l’instruction obligatoire de 3 à 16 ans dans des établissements d’enseignement sauf dérogation accordée par l’autorité académique dans quatre cas limitativement énumérés que sont (i)  l’état de santé de l’enfant ou son handicap, (ii) la pratique d’activités sportives ou artistiques intensives, (iii) l’itinérance de la famille ou l’éloignement  d’un établissement scolaire, et (iv) l’existence d’une situation particulière propre à l’enfant sous réserve que les personnes responsables de l’enfant justifient de leur capacité à donner l’instruction dans la famille dans l’intérêt supérieur de l’enfant.

Le projet de loi interdit aux parents de pouvoir invoquer à l’appui de leur demande de dérogation leurs convictions politiques, philosophiques ou religieuses.

Le fait de donner l’instruction dans la famille sans avoir obtenu de dérogation est pénalement sanctionné.     

 

Les apports de l’Assemblée nationale

  Pour l’Assemblée nationale, la liberté de l’enseignement, qui est une liberté de rang constitutionnel, comprend le droit d’ouvrir des établissements d’enseignement privés et le droit des parents d’y inscrire ses enfants, que ces établissements aient signé ou non un contrat avec l’Etat. Elle ne recouvre pas explicitement la possibilité pour les parents de donner aux enfants l’instruction dans la famille. Pour la majorité des députés, la liberté de l’enseignement doit être mise en balance avec le droit des enfants à l’instruction qui s’exerce par priorité dans les écoles.

La nécessité d’une réforme de la législation existante est liée, d’après l’Assemblée, à la forte augmentation du nombre d’élèves scolarisés à la maison : celui-ci s’élevait à 18818 en 2010 (dont 25 % n’étaient pas inscrits au CNED) à 62 000 en 2020 (dont 75 % n’étaient pas inscrits au CNED).

Une telle augmentation doit toutefois être relativisée en raison de l’abaissement de six à trois ans de l’âge à partir duquel la scolarité est devenue obligatoire en 2019. Les autres raisons avancées sont liées à la nécessité d’assurer un droit effectif à l‘instruction que ne garantirait pas l’instruction en famille, aux risques de dérive sectaire que ce mode d’éducation favoriserait, à l’utilisation de l’instruction en famille comme un paravent à des écoles privées non déclarées et à l’insuffisance des contrôles existants pour remédier aux situations à risque constatées.  

Tous ces motifs ne laissent pas de surprendre. L’augmentation du nombre d’enfants scolarisés à la maison aurait pu être l’occasion pour les pouvoirs publics de s’interroger sur le caractère défectueux de l’enseignement dispensé dans les établissements gérés par l’Etat. Le renforcement des contrôles mis en place par la loi Blanquer de 2019 est trop récent pour avoir pu faire l’objet d’une évaluation appropriée. Enfin, le risque de dérive sectaire n’existe t-il pas pour les élèves scolarisés dans les établissements publics ?

 

  L’Assemblée nationale n’a modifié qu’à la marge le projet du gouvernement. L’article 21 a certes plus que doublé de volume lors de son examen par les députés mais il n’a pas été fondamentalement modifié. Une bonne nouvelle à effet limité dans le temps doit être remarquée : la réforme n’entrera en vigueur qu’à la rentrée 2022 au lieu de la rentrée 2021. En outre, l’autorisation est accordée de plein droit pour les années scolaires 2022-2023 et 2023-2024 aux enfants régulièrement instruits en famille avant la rentrée scolaire 2022 lorsque les résultats du contrôle pédagogique organisé par l’académie auront été satisfaisants. A côté de mesures très secondaires, deux modifications de fond ont été apportées au projet de loi : la mention selon laquelle les convictions philosophiques, politiques ou religieuses des parents ne peuvent être invoquées à l’appui d’une demande d’autorisation a été supprimée pour être remplacée par une disposition prévoyant que seul l’intérêt supérieur de l’enfant peut justifier une telle demande. La mention supprimée aurait fait courir au texte un fort risque d’inconstitutionnalité. La nouvelle rédaction, aux contours flous à défaut de définition de l’intérêt supérieur de l’enfant, peut s’analyser comme un repli tactique. La seconde modification complète le quatrième cas de dérogation qui devient « l’existence d’une situation particulière propre à l’enfant motivant un projet éducatif que les personnes responsables de l’enfant doivent présenter lors de la demande d’autorisation ». Quels projets éducatifs pourront être agréés par les académies ? La loi ne le dit pas mais la combinaison de ces deux modifications pourrait, en fonction du climat politique, constituer la base d’une évolution future du texte vers un régime moins contraignant.

  Nous complèterons cet article dans le prochain numéro en présentant l’examen par le Sénat et les différentes modifications qui auront lieu pendant l’été.

 

Thierry de la Rollandière

 

           Dans un discours prononcé aux Mureaux (Yvelines) le 2 octobre 2020, Emmanuel Macron a annoncé un projet de loi destiné à renforcer les principes de la République contre le séparatisme islamique qu’il définit comme un « projet conscient, théorisé, politico-religieux qui se concrétise par des écarts  avec les valeurs de la République, qui se traduit souvent par la constitution d’une contre-société (…) Il y a dans cet islamisme radical (…) une volonté revendiquée, affichée, une organisation méthodique pour contrevenir aux lois de la République et créer un ordre parallèle, ériger d’autres valeurs, développer une autre organisation de la Société, séparatiste dans un premier temps mais dont le but final est d’en prendre le contrôle complet ».         

 

  Lorsque l’on veut combattre un mal, il convient de poser un diagnostic, d’en indiquer les causes et de proposer des remèdes. Dans le cas présent, le diagnostic est la partie la plus aboutie du discours macronien même s’il eût gagné à être plus complet sur certaines de ses manifestations comme l’insécurité, les zones de non droit et les atteintes à la liberté d’expression. En ce qui concerne les causes, il n’y a rien sur ce qui a pu entraîner le développement de l’islam radical, comme il l’appelle, dans notre pays. Il y a, en creux, l’incitation habituelle à ne pas tomber dans le piège de l’amalgame entre islam et islamisme radical mais rien sur l’immigration dont le terme est même complètement absent du discours. L’absence de mixité sociale est présentée comme un élément ayant favorisé le séparatisme alors qu’elle en est, au moins autant, une manifestation ou une conséquence. Quant au remède, il est tout trouvé : ce sera une nouvelle loi pour renforcer la laïcité.

 

  La laïcité devra se répandre dans cinq domaines : la neutralité devra être affirmée dans les services publics, en particulier les transports et les piscines ; la dissolution des associations pourra intervenir en cas d’atteinte à la dignité de la personne ou de pressions physiques ou psychologiques ; l’école à la maison sera interdite sauf autorisation donnée dans des cas très limités par l’autorité académique ; les préfets pourront au titre de la police des cultes, prononcer la fermeture administrative des lieux de culte, au cas où des propos déplacés y auraient été tenus, et exerceront un contrôle administratif et financier renforcé sur les associations cultuelles en particulier pour en encadrer les financements étrangers ; enfin, l’Etat fera émerger une meilleure compréhension de l’islam en France avec l’enseignement de l’arabe à l’école et le développement d’études islamiques de haut niveau à l’université. Toutes ces mesures doivent contribuer au réveil républicain souhaité par le président.   

  Alors que le discours des Mureaux était consacré au séparatisme islamique, le projet de loi que ces propos étaient censés traduire est muet à cet égard ; il contient des mesures portant atteinte aux libertés de tous les citoyens et notamment des catholiques. C’est manifestement le cas de l’interdiction quasi-totale de l’école à la maison qui va priver les parents de leur droit naturel à donner l’instruction à leurs enfants, l’école n’agissant que par délégation. C’est également le cas des mesures applicables aux associations cultuelles sur lesquelles le contrôle de l’Etat, l’un des plus strict au monde, va être renforcé. La faculté donnée aux préfets d’ordonner la fermeture administrative des lieux de culte crée un risque de sujétion des religions à l’égard de l’Etat. Les mesures prises l’an dernier pour règlementer la célébration des cultes en raison de la crise sanitaire et les tentatives de remise en cause, dans certains pays, du secret de la confession montrent que ce risque n’est pas théorique.             

  Les remèdes ainsi inscrits dans la loi ne sont pas à la hauteur des enjeux. De nombreuses pratiques que la loi entend à juste titre prohiber sont le plus souvent mises en œuvre par les associations musulmanes de façon clandestine et apparaissent ainsi hors d’atteinte du législateur. En outre, la loi va manquer son objectif car la laïcité, fût-elle à la française, ne peut être le remède au séparatisme. L’objectif de la loi de 1905 sur la séparation des églises et de l’Etat était de réduire l’influence de l’Eglise catholique sur la société française et elle a parfaitement rempli le rôle qui lui avait été assigné. Le vide spirituel qui en a résulté dans la nation ne pouvait qu’être comblé par le développement d’une religion conquérante que l’immigration a indéniablement favorisé. L’attitude de retrait, pour ne pas dire l’enfouissement, de l’Eglise catholique dans la société française, conforme à ce que l’Etat attendait de ses dirigeants, a poussé dans le même sens.     

 

  En réalité, ce débat sur laïcité et séparatisme renvoie à un autre sujet important et souvent esquivé car il est difficile à traiter en pratique : il s’agit de la distinction entre pouvoir temporel et pouvoir spirituel. Dans l’islam, les deux sont mêlés et plusieurs associations organisant le culte musulman ont d’ailleurs refusé de signer la charte de la laïcité proposée par le gouvernement, ne voulant pas admettre la supériorité du droit français sur la charia, le coran condamnant des pratiques contre-nature qui ont droit de cité dans notre législation. Dans l’esprit des hommes politiques français, la loi est au-dessus de la foi et ce slogan est devenu une rengaine, pour ne pas dire un dogme. Le christianisme affirme l’autonomie de deux pouvoirs mais le pouvoir temporel est subordonné au pouvoir spirituel, ce que beaucoup de catholiques, y compris des hommes d’Eglise, ont oublié.     

        

  Alors, quid du projet de loi ? Voté à l’Assemblée nationale le 16 février après deux semaines de débats en séance publique qui ont abouti à compléter le texte par des mesures annexes ou transitoires qui n’en ont pas altéré la substance, il a été examiné par le Sénat du 30 mars au 8 avril. Une commission mixte Assemblée-Sénat devrait constater un désaccord entre les deux chambres. Une nouvelle lecture dans chacune d’elles précèdera avant les congés d’été un ultime vote par l’Assemblée nationale à qui la Constitution donne le droit de statuer définitivement. Le contrôle de conformité du Conseil constitutionnel pourrait permettre de gommer les aspérités les plus criantes de la loi. Ni les débats, ni le combat ne sont finis.   

 

Thierry de la Rollandière

 

 A la suite de notre article sur le rôle des agents immobiliers dans le dernier numéro de Foyers Ardents, je voudrais apporter une précision à la suite d’un arrêté ministériel entré en vigueur le 1^er avril 2017,  visant à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Avec cette loi, les agents immobiliers sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués, toutes taxes comprises,  des prestations qu’ils assurent, liés à la vente ou la location des biens, et d’indiquer, quel que soit le support de publicité  utilisé :

Le prix de vente du bien, comprenant obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur, étant exprimé à la fois honoraires inclus et exclus.

Ce prix ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

Il doit être précisé à qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction.

Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur du bien entendue hors honoraires. Ce montant est précédé de la mention « Honoraires ».

Actuellement alors que ce texte est en vigueur il n’est malheureusement pas rare de voir encore des prix F.A.I (c’est-à-dire frais d’agence inclus) sans distinction du prix et de la commission de l’agent.

Lorsque la commission est à la charge du vendeur, cela veut dire que l’acquéreur paiera les « frais de notaire » qui sont en grande partie des taxes fiscales sur le montant de la commission de l’agence comprise. Autrement cela viendra gonfler les frais qu’il a à supporter.

C’est pour cette raison que la plupart du temps la commission de l’agence est à la charge de l’acquéreur.

Tout cela est à prendre en considération, pour bien se renseigner afin d’éviter des mauvaises surprises pour faire une offre de prix qui rentre dans votre budget global.

                                                                                                                     Elisabeth du Sorbier

 

             Avec la fin de l’année scolaire, certains d’entre nous peuvent être amenés à déménager, et donc souhaiter acquérir un logement ou vendre le leur.

Deux possibilités s’offrent à nous :  un contact direct entre particuliers par l’intermédiaire de très nombreux sites internet  ou une délégation à un agent immobilier.

            Voici quelques éclairages sur ce qu’il est alors bon de savoir.

            Tout d’abord l’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle dite « transaction immobilière » délivrée par la Préfecture (mentionnée sur tous les documents qu’il présente). Il intervient généralement à la demande du vendeur qui lui a confié un bien, et se charge donc des publicités et des visites. Cela fait l’objet d’un acte écrit : le mandat de vente. Celui-ci doit comporter diverses mentions obligatoires : le numéro d’enregistrement, la durée du mandat, les conditions dans lesquelles il peut être dénoncé, le numéro de carte professionnelle de l’agent immobilier ainsi que sa caisse de garantie, les conditions dans lesquelles il devra rendre ses comptes, la description du bien à vendre et le prix, enfin le montant de la commission et le nom de celui qui la paiera.

            Le mandat est exclusif quand seul l’agent auprès duquel le bien a été confié peut le présenter. Sa durée ne peut excéder trois mois et il peut être dénoncé à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception et préavis de quinze jours. Cette formule peut paraître contraignante mais généralement l’agent immobilier est plus motivé car il n’a pas de concurrence à redouter.

Cela veut dire par contre que le propriétaire, ne peut pendant ce temps, avec ce type de mandat trouver lui-même un acquéreur. Si le cas se présente, il doit obligatoirement présenter cet acquéreur potentiel à l’agent immobilier.

            L’agent a alors  des engagements bien précis : compte rendu après chaque visite, obligation de passer un certain nombre d’annonces dans la presse, affichage du bien en vitrine.

A l’inverse un mandat simple, permet au vendeur de confier le bien à vendre à plusieurs agences en même temps et de se réserver la possibilité de trouver lui-même un acheteur. Attention dans ce cas à ne pas mettre le bien dans trop d’agences. En effet à vouloir trop le présenter à la vente, le risque est de le « griller ». A être trop vu, les potentiels acquéreurs peuvent soupçonner un gros défaut ou un prix trop élevé, avec un phénomène de saturation qui nuira au bien au lieu de lui servir.

Le choix le plus judicieux semble être de proposer le bien dans une agence locale en même temps que dans une agence nationale. Il sera aussi logique de ne pas avoir de distorsion trop importante entre les agences quant au prix et à la commission.

Une solution  intermédiaire est celle d‘un mandat exclusif où le vendeur se réserve la possibilité de vendre lui-même le bien, le mandat doit alors le préciser.

Conseil : lorsque la vente se conclut, ne signez pas de compromis (ou promesse) de vente avec l’agent immobilier mais chez un notaire.

 En effet les agents ne sont pas des professionnels du droit mais plus souvent des commerciaux, et ne sont pas responsables juridiquement de la rédaction de l’acte.  Cette étape est très importante car c’est là que se fait l’accord des volontés sur le bien et son prix, en vue de la régularisation ultérieure de l’acte de vente.

Il y a donc bien des points importants à voir qui, bien cernés, déboucheront sur une vente sans problèmes. Seul votre notaire a les compétences et connaissances nécessaires pour vous garantir cette tranquillité en ayant vu en amont les vœux de chacun.

                                                                                         Elisabeth du Sorbier